★ 房价究竟有多高？
★ 巨额广告费 如何付帐？
★ 豪华样板间 谁来买单？
★ 没完没了的房展会
★ 房价是涨是跌 众说纷纭
★ 虚幻的房屋购买需求
只要你翻开一些报纸，杂志，常常会在房地产专栏里看到这样的段落：国际上公认的合理房价，是购买者年收入的3---6倍。而在我国，35个大中城市的房价超过当地居民年收入的10倍。换句话说，和收入比起来，我们的商品房价格还是比较高的。那么，到底是房价太高，还是我们消费者收入太低？抑或是二者兼而有之呢？
房价究竟有多高？
29岁的小炎在北京某企业工作，月收入5000元左右，2年前与男友计划要结婚，"十·一"假期，她去看房了。小炎看的这套房首付16万多，贷款61万，如果每月还款4200的话，要20年才能还清，这其中不包括物业费。以小炎的收入来算，如此还款未免太紧张，可她却觉得合算。因为她的心理承受价位已从2年前的2000元每平米，上升到现在的4000元每平米，但仍然没有找到合适的房。目前北京的平均房价是，5500元/平米，如果买一套80平米的公寓楼，则需要45万元左右，再加上最基本的装修5万元左右。按岳燕的年收入，如果不找银行贷款的话，要想住进自己的家，她得不吃不喝再干上8-9年。
去年4月，一位朋友买了套期房，当时的价格是5500元平米，现在房子还没建完，就已经涨到了6500元/平米。事实上，房屋价格上涨势头之猛，甚至让没打算买房的人，都早已闻到了房价上涨的气味。那么，今年的房价涨到什么程度？
新出版的北京市新楼市导购图上标明在二环以内，楼价最高达到了17000元/平米，最低也有6000多元/平米。位于二环和三环之间的，最高价为17000元/平米，最低价也到了5000元/平米。别看三环以外楼多，可价位在4000元/平米左右的也只有二十几处。北京的房价如此之高，全国的房价又如何呢？
在对北京、上海、广州、重庆四大城市的调查中，有51.5%的消费者认为房价过高，因房价过高而放弃买房的消费者，北京占37.5%，上海占33.1%，广州占35.6%，重庆占28.9%。有人抱怨说房价比天高，可是，房价还在涨个没完。
2001年上半年，全国商品房平均销售价格为每平方米2344元，每平方米上涨了11.7%，其中，北京的房价比去年同期平均上涨了25%以上，涨幅位列全国31个城市之首。另外，山西、陕西、内蒙、云南等地的增幅也达到了百分之二十五左右。还有的城市一个房地产项目销售中两年涨价17次，每平方米售价从1998年底的2300元，上涨到2000年的4500元。
巨额广告费 如何付帐？
前一段时间，一些媒体甚至政府的房地产主管部门，都在讨论房价为什么高。有的说是因为地价太贵，也有的说是银行利息下调，住房贷款启动以及房改，带动了商品房销售量的增加，还有的说是小区规划和房型设计越来越合理，从而增加了成本。那么到底谁有道理呢？
也许大家还有这个印象，自从集团化买房停止，个人买房升温后，商品房广告便逐渐地铺天盖地。现在有些报纸总共才有50多版广告，可房地产广告就占了40版，在所有广告中排名第一。一位卖报的人说，有时这种报纸最多有108版，其中房地产广告就占了70多版。据了解，此类报纸一版的广告费为十二、三万，而且同一楼盘的广告常常会同时刊登在几份不同的报纸上。一位在房地产圈摸扒滚打了十几年的房地产商告诉我，一般楼盘做广告，最少也要做半年到一年，有的楼盘甚至在策划阶段就开始做。这要花去多少钱呢？这种广告打出去，有效果吗？一个内行人告诉我们，一般一个楼盘做半版广告，对于开发商来说，得到的不过是十几个咨询电话而已。
一位开发商透露道，北京市曾经有一个项目的广告费就达到了500块钱每平方米，这也就意味着如果消费者花5000元买了这个房，其中有500元是分摊到头上的广告费。而有的项目广告投入一个月要一二百万，还仅仅是报纸的平面广告。这个钱花出去以后，一年就是一两千万，甚至于两三千万。一个项目如果做两年能全部卖干净就很不错了。
豪华样板间 谁来买单？
看了上面的"内幕"，您也许会想：如果房地产市场很成熟的话，如果开发商不是挤着打广告，那现在这么高的房价将会降下来多少？但问题远远不止于此，广告费不过是房价高的因素之一，举个例子说吧，样板间也会耗去不少钱。
不论你到哪个售楼处，只要它有样板间，笑容可掬的售楼小姐就会把你引进样板间，为你热情地一一介绍。而开发商为了吸引顾客买房，对样板间的装修也极尽豪华。记者在某个楼盘的样板间，看到的是：由缅甸进口的白龙木实木地板、荷兰进口的来威漆、美国进口价值3万元的沙发、德国柏丽进口价值6万元的橱柜。如此奢华的装修，不过令买房人开始无边遐想自己未来的家是个什么样子，但人们却忘记了一个十分重要的问题，为样板间花费的钱到底由谁来买单呢？
有开发商说，通常一个大点的项目花一两千万在样板间上不稀奇。有些开发商甚至把样板房盖在了自己的二期地块上，等到这个房一卖完，马上就拆掉，两三千万扔在水里转眼就没了，但是这些钱变成谁的钱？最后还是老百姓买房人的钱。
没完没了的房展会
广告费和售楼处样板间已经花掉了老百姓不少的钱，不过这还没完，还有一份钱，开发商也得算到买房人的头上，那就是没完没了的房展会。
每年都有好几届房展会要在北京的国贸中心举办。在房展会上，一个好的展位六、七十万一天，一个房展会通常都有4、5天。一年里这样的房展会至少也有十个八个。如果开发商每一个都参加的话，可得花去好几百万。此外，还有花花绿绿的宣传材料，越来越精致的宣传片，越来越豪华的沙盘模型，这些都是用钞票堆出来的。
一位内行人做好了挨骂的准备向我们透露道："现在的普遍情况是大家都在斗富。一些原本不想跟进的发展商也没有办法，也得推着这个潮流里得跟着走，否则的话你只能藏在一个犄角旮旯里。而消费者对于房地产的专业知识很少，这种误导对他们起了很关键的作用。消费者往往认为，谁发的奖品好，谁的带子做得精致，谁就有实力。最后还是你白扔的钱，可惜很多消费者看不到这个。"
一位从纽约回来的朋友说，北京的房价跟纽约差不多，可北京房子的装修比那边要差多了，开发商真赚钱。通常国外房地产商的利润最多也不过3--6%，而国内房地产商要赚多少钱呢？有的房地产商非常肯定："负责任地说，不会超过20％。"而有的房地产商则很豪爽："一般正常毛利率在25%左右。"即使这样，还有许多开发商还在大呼现在是微利时代，下面两位开发商的话似乎能让我们更明白，商品房房地产行业的利润到底是暴利还是微利："一旦出现有暴利，就会有资金涌入。""房价高了以后，促使很多人入市，大家来搞开发，楼盘就比较多，以北京地区为例，从今年四月份到现在，已经开了100多个新盘，这在全世界都是绝无仅有的。"
房价是涨是跌 众说纷纭
房价的涨跌牵动着购房人的心，自从今年奥运申办成功后，人们对房价就更为关心，也有一些开发商利用申奥成功，入世在即，房价将上涨，诱导购房人尽快买房。而消费者对于房价的涨跌也是各持己见。有人认为开发商定的房价太高，好多商品房卖不出去，房价肯定要跌；有人则认为申奥成功让房价跌不下来了，甚至还会涨；也有人认为有一个慢慢下降的趋势。
记者调查的消费者有60%人都认为房价会跌，而另外那些认为房价会涨的消费者大都准备购房。而有意思的是，在调查的近50名开发商中，80%认为今后房价会涨，原因是货币化分房后住房需求量会加大，再加上申奥成功，入世在即，而且住房的品质会越来越好，都会带动建房成本的上升。
申奥成功后，房地产界也跟着热闹了一翻，各路房产商纷纷在不同场合发表言论，声称今后房价持续上涨，有的甚至还说，北京的高档房会上升到两万每平米。而事实上，用于奥运的1800万会分期投入，不会引起建材供不应求。专家认为，入世后，关税的调整和对手的竞争，短期内会使房地产建筑安装成本明显下降，如进口建材、建筑物设备等的关税，将从30%降至10%左右。大多数城市的建筑安装费约占房价的30%，北京商品房的建筑安装成本在房价中所占的比例比其他城市高一些，几乎占了房价的一半，建材价格的下降势必将对房价产生巨大的影响。此外，去年由于土地征收困难，大量的经济适用房今年才上市，也会对商品房造成冲击。另外，政府也在积极行动以平抑房价的虚高。建设部部长在一次房地产会上称，上半年的房价上涨为非正常上涨。房地产司司长也表态，用政策鼓励多建低价房，加大经济适用住房的建设，加大普通商品房的建设，避免开发商暴利，确保中低收入家庭有房可买。
据了解，2001年建设的经济适用住房，全年施工面积为2.25亿平方米，年度投资规模为1700亿元。政府将加大低价房的供应量来，让普通老百姓买得起房，从而间接遏止房价上涨的势头。
一位从香港来北京专门投资房地产的开发商从供求关系的角度为我们道出了他坚决认为房价会跌的原因："一旦房价高了以后，大家都愿意来做这个生意，就红火起来，红火一阵以后，就供过于求，供过于求房价就会回落。"
虚幻的房屋购买需求
随着房地产市场的逐步成熟，一个城市的房价最终会取决于供求关系，这是最基本的经济规律。目前，我国出现了虚幻的房屋购买需求，这主要来自房地产业界对居民具有强劲购买力的判断。为什么说它虚幻呢？我们可以从居民准备购房率，已购房率，商品房空置率等几个方面证明。
据国家统计局的《据我国城镇居民住房基本情况调查报告》，2000年，城镇居民有12.9%的家庭打算购房，其中只有3.2%的家庭打算购买商品房，而6.8%的居民打算购买现住房，这说明我国城市居民对房屋购买欲望并不强。而目前，我国有55.7%的城市居民家庭已经购房，据有关资料显示，在西方国家，居民的买房率为35-65%，其余的需要居民租房解决，这说明我国城市居民自己买房的需求空间并不大。
另据有关部门统计，我国城市商品房空置率为20%，据有关专家考察，美国商品房的空置率为7%，空置率越高，说明需求的虚幻程度越高。
从购买能力上看，国际住房价格与住房者年收入的经验值一般在3-6之间，而我国35个大中城市的房价几乎达到了当地居民年收入的10倍，这说明居民对商品房的购买能力并不强。
其实，正因为有了虚幻的房屋购买需求，才有人觉得奇货可居，才有人决定待价而沽，才有了过快上涨的房价。房地产界的巨头王石也说过，国内房地产市场竞争日趋激烈，已由卖方市场转变为完全的买方市场，开发商被套牢的事也会时有发生。
另外，建设部还公布了四类城市的商品房指导价，供消费者在买房时衡量开发商公布的价格是否太离谱。
一类城市为北京、上海、广州、深圳。这些城市的商品住宅，低价位每平方米在1500-2500元；中价位在4000元以上；高价位达到8000-10000元。
二类城市为天津、杭州、重庆、大连、青岛。这些城市的商品住宅，低价位每平方米为1200-2000元；中价位3000-5000元；高价位6000-8000元。
三类城市是成都、兰州、长沙等。这些城市的商品住宅，低价位每平方米800-1800元；中价位2500元以上；高价位5000-7000元。
四类城市为中小城市。其商品住宅价格低价位每平方米为800-1200元；中价位2000元以上；高价位4000元以上。
最后，我们要提醒消费者，楼盘在销售时都会采取价格术语进行宣传，消费者在购房比较价格时，千万别被广告上的字眼所迷惑： 预售价不是正式价格，应该以有批准权限部门核定的价格为准； 均价一般不是销售价；起步价是各楼层销售价格中的最低价格，房产广告中常声明"每平方米××元起售"，因为较低的起步价容易引起消费者的注意。只要您在买房时细细斟酌，相信就不会花冤枉钱。
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