★ 空置房也有市场
★ 好房子应该怎样布局
★ 购买毛坯房还是选择精装修
★ 购房过好合同关 补充协议很重要
提起买房，建设部的一位官员曾说，在北京的郊区，某小区的经济适用房还没开始卖，便有一万多人拿了号等着买，商品房建的不够吗？然而据中国经济景气监测中心统计，从1998年1月到2000年11月，商品房中住宅投资7360亿元，竣工面积为37747万平方米，如果按每户100平米的居住面积，足够377.47万户居民居住。
许多人也许都还没有忘记，6、7年前房地产行业的那场灾难。在海南，北海等地的众多房地产商血本无归。在人才大军往南拥的那段时间，海南，北海等地的许多房子建好后，并没有直接卖给购房人，而是在炒房地产的人手里转来转去，“炒房”由此成了当时一个既时髦又赚钱的行当。记得那时，常常消息从南边传来，说某某某一夜之间，炒房炒成了百万富翁，去海南不到半年，已经挣了好几个百万。然而过几年，又从那边传来某某某的噩耗，说他把这些年所有的钱都投入了一个新项目，还找银行贷了一半的款，可房价直线下降，全砸在手里了。那时候，不少修了一半的高楼不得不停工，大量的房子被积压。从那时起，我们国家就有了大量没人住的空房，“空置房”一词也开始进入大家的视野。
空置房也有市场
距离北京市国贸中心不远的小区里空置了100多套房没有卖出去。据统计全国共有空置房9000多万平方米，其中有一半都空置了两年以上。而北京的空置房相对于其他城市来说还算是少的。据记者了解，目前商品房的空置率达到20%左右，业内人士告诉我们，空置房之所以空置，有的是因为价格过高，有的则是因为布局户型相对滞后，或者小区的配套不是很完整，也有的是几者兼而有之。
在人们的印象里，买房往往可以保值，但这些没人住、人称“鬼楼”的空置房能不能保值呢？开发商的解释能解答人们的疑问：如果房子长期没人住，没有维修，没有物业管理，没有各方面的正常的维护，就老化得非常快，肯定会贬值。而对于空置房的处理方式往往是降价处理。
一位估价师告诉记者，空置房不仅会贬值，而且长期空置之后只能废弃掉，这一点绝大多数的开发商也都心知肚明。据粗略估计，全国空置房的耗去了2000个亿的资金，而国家计委一次性划拨的用于2001年的住房补贴资金仅有20个亿，空置房耗去的资金是它的100倍。那么，房地产商是否愿意将这些空置房降价出售以挽回一些投资呢？一位开发商认为这种可能性只有30％左右，因为他要考虑到一个盈利。他说：“往往是所有的这些烂尾房，往往是降价也卖不出去的。而且房子也不是单靠降价就可以卖出去的。”
在北京的一个房展会上，我们的记者采访了近30家参展商，90%的开发商都认为，降价处理并不能解决房屋空置的问题。因为空置房要么价格过高，要么户型不太好，小区规划不太好，不能满足人们对住房品质越来越高的要求。也有的开发商说，住，就是要讲究舒适；住宅作为一种建筑，本身便是一种综合性的艺术，如果住宅仅仅是为了满足居住，那么夸张地说，我们只要去挖一个洞就行了，何须大费周折盖房子呢？其实，这些开发商盯住的是一些高收入群体，而住房消费就象一个金子塔，高收入家庭在塔尖，但那毕竟是极少的一部分。当高收入人群改善居住环境的需求逐渐被满足后，购买商品房的主力军恐怕还是普通百姓。而对于普通老百姓来说如果空置房降价，他们还是会考虑买的。即使它的设计已赶不上现在的新潮流新款式，但他们认为那没有什么，能住就可以了。一位接受采访的消费者就很实在：“我很想也有一个三居室，房间也不是太大，八九十平方米。”
其实，许多住房困难的消费者最需要解决的问题是：能够能从旧城区狭窄的平房里搬出来，或者稍稍住得宽一点，只要房屋的设计相对合理便可以接受。而一位开发商也私下向记者吐露了一些心里话：你应该听说过资本家把牛奶倒进海里的事吧，空置房的问题也是同样的道理。因此，一些开发商宁愿让房子空着也不愿意降低房价。而且，目前空置房的开发商大都是借银行的钱，所以他们并不在意这些房是不是卖得出去，钱收不收得回来。反正现在房价没有跌，到时候把房子抵押给银行也不会赔本。况且房屋降价，会让先买房的人觉得房屋贬值了，一旦房屋失去保值功能，恐怕开发商又要失去一批客户了，这样的事，以赢利为本分的开发商会干吗？
消费者希望房价降低，而开发商希望多赚钱，这本是一对难以调和的矛盾，但如果开发商建房的钱不是银行的，而是自己的，这种局面恐怕又有所改观了？
好房子应该怎样布局
许多人都认为多花钱才能买到好房。其实，钱花得多，并不一定都是物有所值。建设部的专家介绍，有一些低价位房，许多都是好房子，关键看你会不会选，那么，消费者是否知道如何挑房呢？
其实很多购房人都不太清楚什么样的房子是好房子，有人说离市中心近、交通和地段很重要，有人说要考虑开发商的实力和建筑商的单位。这些都有一定的道理，但却忽略了一个重要的原素，那就是房屋的布局。房屋的布局，是衡量房子好坏一个十分重要因素。居住建筑设备研究所的仲博士向我们介绍了什么样的房屋布局是合理的：一个好房子的布局，首先在于起居厅，门道，客卧，餐厅，厨房之间的关系要密切，这是房子的公共区域。房子的私密区域，也就是儿童和成人的卧室，应该有一个较好的风格。一般的房子有南北向布置，有南房，有北房，自然通风和采光会更好。除了好的平面布局外，各个空间的面积也有讲究，比如说，主卧室一般16平米左右比较合适。两个人的次卧室在12平米左右比较好，有一个6到8平米的小卧室就更好了。但是起居厅一般在18到25平米左右比较合适。一个厨房应该不小于6平米，操作台的连续墙面不应该小于3米。如果带一个服务阳台就更好了。一般住宅的卫生间不应该小于4平米。如果只有一个卫生间的话，最好能把坐便器与洗漱间隔开。此外，专家还提醒大家，在购房时还应该考虑小区周边的环境和配套设施。如小区周围的购物环境，交通环境，教育环境如何，小区周围是否有工业，农业污染，另外，还要注意小区内是否有便民超市，停车场，物业管理体系，以及小区的安全监控系统等等。
购买毛坯房还是选择精装修
眼下随着生活节奏的加快，一些消费者已花不起时间一趟一趟跑建材市场，或是盯着装修工装修。于是，一次性装修到位的房子应运而生。如北京，上海，广州三地的精装修房都有一定的市场。由开发商一次性装修到位的房屋解决了由消费者自己装修带来的扰民和房屋安全受影响的问题，因而一些地方政府也十分支持。比如在北京，就出台了一刀切掉毛坯房的相关政策。那么市场反应如何呢？
一位开发商告诉我们，大部分的消费者还是想买毛坯房。不过面对不同的市场需求，开发商也有不少应对办法。有内行人介绍：比方说A座，做一个精装修的房子，和它相邻、位置没有什么区别的做可以自由装修的那种。而消费者在挑选毛坯房还是精装修房时的理由是什么呢？通常喜欢按照自己的特点来装修；喜欢自己装饰，布置家里的是毛坯房的消费者；而考虑到装修质量非常好，一次性价格又比较合理的还是愿意购买精装修的房子，因为图个省事。
其实，不管是精装修房，还是毛坯房，相信只要有市场需求，开发商为了卖房，自然会根据市场需求来设计房屋。上海也曾经出台过取消毛坯房的政策，但因为仍有老百姓要买毛坯房，这项政策不久就取消了。最终，只是计划推出几十个楼盘的精装修房。现在的开发商为了满足不同客户的需求，常常在精装修房里采用菜单式装修。比如说一个楼盘里，提供几套装修方案，既提供3万的装修，也提供30万元的装修，买房人可以根据自己的需要选择价位和风格。
购房过好合同关 补充协议很重要
提到入住，消费者和开发商可能都会感到头疼，入住纠纷的层出不穷让刚刚尝到乔迁之喜的消费者又平添了无尽的烦恼。从1998年开始，购房的纠纷随着商品房的热销呈现出逐年上升趋势。据中消协统计，今年1---6月份，购房纠纷比去年同期增长了25%，已经成为新的投诉热点。
一位做过建筑设计师的买房人，住进新居半年后，偶然发现使用面积居然比实际购房面积少了11平米，他家的房屋8000多元/平米，实际上多付了近9万元。他找了开发商几个月，可人家就是避而不见，到现在问题还没解决。消费者在购房时常常遇到开发商承诺未兑现，房屋面积缩水，质量有问题，还有物业问题等等，哪一样都让人堵得心慌。据调查，四大城市中，已经购买和正在购买的人当中有34.5％的人表示自己在购房时遇到实际测量面积与购买的面积不符的情况；有29.7％的人表示自己购房后未能按时入住，其原因是开发商延期交房；有45.6％的人表示自己买房后，很多方面与开发商以前的保证、承诺不符，如无24小时热水、无24小时保安等；有72.5％的人表示自己购房后出现开发商乱收费、多收费等情况。这些事情很好地解决了吗？有12.6％的人表示解决了；有35.8％的人表示还没有解决；有51.6％的人表示已经不了了之。
在购房的纠纷中，消费者往往是弱势群体，再加上房产知识不多，开发商在文字还有空子可钻；另外，许多承诺还没有写进合同，消费者吃了亏还得不到赔偿。2001年6月，建设部颁布的商品房销售管理办法正式实施，规定签购房合同必须使用规范的格式合同文本，这就避免了开发商自行设计不利于消费者的合同条款。建设部房地产司司长说，签好购房合同是保护好购房人利益的最好途径。但仅仅签好格式合同还不能完全保护消费者的利益。有消费者反映说，很多东西在格式合同里面写得不太明确，买房的时候，什么都讲得很好，但到了签合同的时候，里面少了很多内容，包括物业管理；要求他们补充进去，比如房屋质量、装修质量出现什么问题要补偿什么，他们只是说可以，但并不落实到文字上，这样我就不买他的房子了。
我们在询问消费者在跟开发商签格式合同时，是否要签补充协议？几乎所有的人都回答说一定要签补充协议，而且还一再强调有许多细节都签在协议里面，不签的话后期麻烦很多。但开发商对于签补充协议就没有这么主动了，他们通常根据客户的要求来定，有的补充协议很简单。
我们的记者调查了近50名房屋销售经理，全都承诺会与消费者签定格式合同以外的补充协议。但我们希望开发商承诺愿意签补充协议，不是因为面对镜头要顾全面子，而是真真切切地要为买房人做好服务，视客户为上帝，只有这样，买房人才会心甘情愿，无怨无悔地把血汗钱从自己的兜里放到开发商的钱夹里。在采访中，建设部官员特地告诉记者，一定要提醒消费者，最好把开发商的承诺签在补充协议里；这样，消费者才掌握着有利于自己的法律依据。在与开发商发生纠纷时，才不会吃了亏还没理。
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