徐州的赵女士给我们法律帮助热线栏目打来电话，说自己2000年在恒昌花园买了一套商品房，并与开发商签定了购房合同，但在按合同付完购房款之后不久赵女士发现，购房合同中存在着严重错误。如果按现在合同中约定的计算方法计算的话这套房子的总房款要比实际合同中注明的房款少一万多元钱，也就是说开发商多收了他一万多元的购房款。赵女士认为开发商应该退回这些钱，但她多次找到开发商开发商都不同意给她退。
近年来，随着我国住房政策的不断改革，越来越多的人通过购买商品房改善了自己的住房条件，但与此同时在购买商品房的过程中有关的投诉也越来越多，对此我们采访了中国消费者协会的王前虎主任。
王前虎主任：“商品房的投诉总量是呈逐年递增的趋势，涉及的内容主要是商品房的质量，其次是广告误导合同违约和计量误差这四个大的方面。”
赵女士所反映的情况是与合同有关的，但是又与普通的合同违约不太一样，那么对于像赵女士所说的这种情况在同一份合同中前后有矛盾，按约定的计算方法得出的房款数额与该合同中注明的不符，老百姓对这个问题是怎么看的呢？对此我们进行了随机采访。
在我们的采访中大部分人认为，如果合同中房款的数额确实是多算了的话，开发商是应该退回这笔购房款的。那么事情的具体情况是怎样的？从法律角度看，赵女士的要求是否合理，为了弄清楚这些问题，记者和我们栏目的随行律师一起来到了徐州找到赵女士了解情况。
赵女士告诉我们这是她第一次买房，当时恒昌花园的开发商告诉她，房价原来是每平方米1100元，现在可以给赵女士优惠12%，并且小区的绿地面积达到50%，配套设施齐全，听了这些介绍赵女士觉得这一切都还不错。
赵女士：“2000年3月2号签订合同的，房款全部已经交给开发公司了，手续都办完了，这合同也就在家睡大觉了。将近睡了有半年吧，无意当中我就有一天翻合同，计算发现开发商多收我一万多元钱。”
赵女士说，一次偶然的机会她发现合同中总房款的计算金额有错误，原来 在房屋的面积计算中总建筑面积等于实得建筑面积加公摊面积，也就是说实得建筑面积要小于总建筑面积。在这份合同里明确约定这套商品房按实得面积计算每平方米的房价是968元，也就是说这一套商品房的总房价应该等于实得积乘以每平方米房价。但赵女士发现在她的合同中总房价一栏中所填的数字比她计算得出的房价多了10141元钱，赵女士百思不得其解这一万多元钱是怎么多出来的呢？无意中她又用总建筑面积乘以每平方米房价发现数字正好与现在合同中所填的总房款相吻合。也就是说开发商在合同中虽然约定以实得面积计算，但在实际收款时却是以总建筑面积计算的。
记者：“你当时就没有想到要自己算一下？”
赵女士：“当时只想到谈价格，我想他们两个都是专业人员总不能在计算上出现错误。”
发现这个问题后，赵女士就立即找到了开发商要求退回多收的一万多元的购房款。开发商说现在退不可能，只有入住之后。
2002年1月赵女士搬入了新居，但这时她再去找开发商，开发商却换了一种说法。开发商认为当时在买房时就是按总建筑面积计算房款的，只是在签定合同时由于工作人员的失误而没有把合同中的“实得”两个字划掉才产生了这样的误会。赵女士说，商品房合同动则牵涉到十几万几十万元的购房款，如果要说是失误，这个失误可真是不小。
正在赵女士说得激动的时候，小区里的另两位住户听说我们的到来也赶到了赵女士家。他们告诉记者他们的情况和赵女士一样，开发商也分别多收了他们一万多元钱。并且据他们所知像他们这种情况的小区里共有三十多户，他们认为这三十多户业主分别与开发商签订合同的时间跨度长达一年之久，如果都以工作失误为借口推托了事未免有些说不过去。
记者：“我想问一下，因为这个合同前面的计算方法和后面的结果不完全一样，那么这合同还是不是一份有效的合同？”
随行律师：“这合同是合法有效的合同，它是我们国家建设部和工商总局联合搞的格式合同。做为消费者和开发商在合同已经签订完以后，在实际履行的过程当中对合同条款产生争议，那么要看产生争议的根源在哪里，我们认为这个合同约定得还是非常清楚的。”
随行律师告诉赵女士，在合同双方对合同产生争议时应该依据合同的条款
理解合同的真实意思，根据目前的合同来看房屋总价款的计算方法约定得非常清楚，只是总房款计算错了。因此开发商应该把多收的购房款退给业主，赵女士以及那三十多户业主的要求是合理的。
律师提示：根据《合同法》第125条，当事人对合同条款有争议的，应当按合同所使用的词句，合同的有关条款，合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
那么开发商到底为什么不愿意退回多收的购房款？一切是不是真的和赵女士他们所说的一样呢？为了了解情况记者和随行律师一起来到了恒昌房地产开发公司。
我们说明来意后，这位总经理告诉我们他去找一下分管负责人，半小时后销售部的许经理和售房处的徐经理接受了我们的采访。
销售部的许经理和售房处的徐经理：“这个销售人员这一块具体销售人员有个审查，审查的时候不是太仔细有些疏忽的问题。”
看来赵女士他们所说的情况基本属实，这是属于工作失误并要求更改合同。
随行律师：“对这个合同已经定下来以后而且已经开始履行了，这个对合同的文字做修改的话这不是单方面的意思能修改的，有时候一个字眼的变化对合同的整个影响是非常大的。”
我们的随行律师话音刚落，许经理对这件事又提出了新的理由。
许经理：“按照一般消费习惯和我们徐州当地的消费惯例和我们市物价局批的政府定价，这个价格几个（方面）来说它都不可能按照实得面积给他算这个钱，再说签合同的时候双方都是约定好的按建筑面积。”
针对许经理按照徐州惯例的说法我们的随行律师指出：“现在《合同法》62条规定，如果双方约定不明确的，你比如或者价款约定不清楚或者计价的依据没有约定清楚，这个属于你刚才所说的这个按照当地惯例可以使用当地的惯例，但是你们的这个合同文本上就明文写着按实得建筑面积。”
对于许经理说的政府定价的问题我们的随行律师指出，政府对商品房的定价其实只是一个指导价，具体买房时是可以浮动的。而至于许经理所说的当时谈房价时就是按照总建筑面积计算的这一点。我们的随行律师认为现在双方各执一词，唯一可以依据的就只有购房合同。
听了随行律师的解释，许经理表示他也明白我们随行律师所说的这些，但公司当时确实是因一时工作失误而导致现在的状况，因此公司不可能退回那些钱。当我们建议开发商和业主们坐下来进行调解时，许经理告诉我们公司曾经和业主们进行过调解，但没能达成协议。眼看事情就要进入僵局，我们的随行律师告诉许经理像这种因合同引起的纠纷还可以申请由工商部门来进行调解并且工商部门出具的调解书具有法律效力，许经理同意了我们的建议。
律师提示：因合同引起的纠纷可以申请由工商部门进行调解，程序是先由纠纷的一方向工商部门提出书面的申请，经另一方同意，在工商部门的主持下，双方进行调解，工商部门出具的调解书具有法律效力。
下午，恒昌花园的开发商和业主都依约准时来到了工商局进行调解。调解中赵女士等业主认为按合同开发商应该把多收的房款全部退回，但开发商认为自已实际上并没有多收钱，因此不同意退款。双方的差距较大没有能够达成协议。
赵女士：“我们下一步要向法院提起诉讼。”
记者：“赵律师，那么赵女士应该注意哪些点呢？”
赵律师：“这个诉讼您可以到房屋所在地的人民法院提起诉讼，在起诉的时候您应当准备好购房合同的原件、发票以及您双方之间与合同有关的相关的书信来往做为证据提交给人民法院。”
事情发展到这一步，看来不通过法院是很难解决了。我们相信对于这件事法院最终会给双方一个公平的判决。我们节目的拍摄到这儿就要告以段落了，回想起这件事如果签订合同的双方不论是业主还是开发商签订合同的时候如果仔细看上两眼，好好算一算的话也许就不会发生今天的事情，所以在这里我们的随行律师要提醒您一句。“无论是做为买房的消费者还是做为房地产开发商，在签订房地产买卖合同的时候要仔细研究合同的条款，如果对合同条款理解上有困难的情况下可以请教一些专业的人士为您提供一些法律上的帮助。”
(编导 杨铭星)
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