主持人：“现在对于很多人来说，买房子买的也是环境，环境的好坏往往成为了决定了这位消费者他是否买这套房子的一个非常关键的因素。那么看环境是怎么看的呢，通常是开发商拿出他们的效果图，拿出他们的宣传手册来给大家看，看了之后呢，消费者的梦想就像风筝一样越飞越高，但是很多买过房子的人说，这个风筝的线是牵在开发商手中的，而且这根线很可能会被扯断。”
97年至98年期间，位于河南省郑州市农业路东段的外商公寓，是当地有名的高档、豪华住宅。从当时开发商提供的规划宣传册中，准备买房的人们欣喜地了解到，与这所公寓配套的不仅仅有停车场、网球馆等附属设施，而且还有16800多平方米的绿地。这样的环境条件，使得外商公寓的价格在当时的郑州，得以傲视群雄。
刚刚入住新房时，一位业主拍下了这样的照片，照片的内容表明公寓的绿地、停车场等设施已经投入使用，这说明开发商正在逐步兑现自己在环境方面的承诺。可到了2001年，业主们突然发现，绿地、停车场一下变成了工地，原来，开发商在业主们入住三、四年后，不仅没有继续完善配套设施，相反，他们把绿地、停车场等公用设施用地卖给了其它单位，而这些单位将在买来的土地上盖起高楼。
业主们：“我们买房没有想到要和开发商打什么官司，或者说怎么样，我们没有那个精力，没有那个时间，哪怕我是贷款买房，但是，我要求是的环境和房，现在环境没有了，我要房，什么地方都可以买到房，我哪怕就是还贷款买房，我还得买环境，所以没有环境，我不要房，我退房。”
开发商违背承诺、改变规划，使得业主们对生活的希望不再像当初那样充满阳光。类似的事情还发生在了深圳的金地海景花园。
97年，奥老先生买了一套面向大海的房子，据说他每天都可以在自家的四楼阳台上看到大海，可是3年后，开发商在奥老先生的楼前盖起了一幢10层的高楼。奥老先生说，早知道他家面前的楼房会从规划示意图上标明的三层变成10层，使他失去看海的机会，当初他根本就不会花高价购买所谓的海景花园。
奥老先生：“当初我们买的海景的风景，现在又上了广告了，这个售楼广告卖的是什么楼呢？售楼广告卖的是金地海景第三期，翠堤湾。那这个楼在哪儿呢？就在我们的窗前。就是这栋楼，这就是金地海景第三期翠堤湾。”
在这个海景花园东面居住的刘先生更为不幸，当初规划示意图标明的两幢楼房，在他入住3年后一下变成了6幢高楼。
记者：“您的房子现在在这个图上的什么位置呢？”
刘先生：“就这个位置。”
记者：“您的东面原来是说这两栋楼，现在呢？”
刘先生：“现在有六栋。1、2、3、4、5、6，全挡住了。”
不看不知道，一看吓一跳，到东面一看，我们才发现还真是满满登登排满了六栋高楼，这种变化使得位于一楼的刘先生家失去了阳光，白天吃饭要开灯，孩子写作业更离不开照明。许多业主此时不禁要问，当初拥有的环境怎么会得而复失呢？
主持人：“我觉得这个镜头，最后一个画面非常地有意思，吹吧, 他是那种，一语双关的感觉，我看片子当中业主都非常地气愤，就感觉是一种本来是已经得到的东西，得而复失了，也就是说规划它是变了，我请教一下童律师，小区规划图可以随意地变更吗？”
浙江五联律师事务所的童松青律师：“不能，因为小区规划就已经是定下来的事情，并且是由规划部门，行政部门定下来的，那么行政部门它定下来的东西，在没有撤销之前，它都有行政拘束令，我们法律上把它称作为公定力，如果说要变更规划的话，必须通过业主的同意，而且这里头还有另外一个问题，也就是业主入住了之后，买了这房子之后，这个绿地以及这个设施，应该是归业主所有的，你既然要重新用这些绿地的话，那当然应该跟业主进行协商。”
主持人：“那就是说，规划不是不能变更，但是它有一些前提条件，比如说，你必须要跟业主协商，经过业主的同意之后，再向有关部门审批，去报，最后批了之后，你才能变。”
童律师：“对，是这个意思。因为如果说这个规划越变越好，那个业主当然是满意的，当然这个里头也要注意一个，也就是说这部分绿地的产权应该是共同所有的。”
主持人：“谁和谁共同所有？”
童律师：“也就是业主, 所有的业主共同所有的。”
主持人：“跟开发商没关系? ”
童律师：“应该没有关系。”
主持人：“张总，您觉得这种说法正确吗？”
张总：“他讲得是对的，其实像这种情况我看了以后，我作为一个发展商来讲，很触目惊心，因为这种现象在北京是绝对的不会出现的，北京的规划管理部门对开发商报过去的这种规划，审查起来都是非常严肃的。”
主持人：“那现在我想问一下，就是说，有的时候公用设施平常的维护等等还是靠这个开发商以及他指定的前期物业来做的，那么有的时候这个规划它的确需要变更，然后好像跟所有的业主一一地征求意见又变得的不是那么可能，所以大家就干脆不说了，黑不提白不提，我就变了，有没有这种可能? ”
童律师：“这种现象是经常出现的，但是应该讲的话，这种做法是站不住脚的，如果业主的话，由于你变更导致了出现了这些问题的话，那么业主有权利来追偿你承担的责任。”
主持人：“我觉得要是说消费者他特别在意这个小区的环境，你就是看它的规划的时候，是不是可以到相关的行政部门去查，童律师可以吗？作为一个个体的消费者。”
童律师：“我不敢确信。因为这个在每个行政部门的做法是不一样的。哪怕是我们律师有时候要去取证，有些行政部门它是配合的，有些行政部门它是不配合的。所以作为业主作为消费者来讲，他要取这个证我相信比我们律师取证更困难。”
主持人：“张总觉得怎么样？”
锋尚国际公寓的总经理张在东先生：“我觉得这种方式可能也是行不通的。因为作为政府部门，他不会对每个业主，他没法工作的。”
主持人：“乱了，那这样的话，要想知道这个小区的规划是什么样子的，还真像我刚开场的时候所说的，就是听开发商出示他的宣传手册以及他的口头承诺，然后可能就像我们前面立的这个沙盘，那我就想问一下童律师，你觉得看沙盘和宣传手册，以及一些广告当中的图册的话，应该抱有一种什么样的态度? ”
童律师：“我觉得不能太轻易相信沙盘这一类的东西。我相信大部份的开发商是诚实的。但是你这个沙盘以及它的宣传手册毕竟没有订入到你的合同当中去。最后如果发生起纠纷来，这些东西都不属于解决争议的一个依据，如果你要成为解决争议的依据的话，势必应该把它的宣传资料，订入到你的合同当中，而且我们建设部有一个《商品房销售管理办法》，第15条明确规定了，也就是开发商他明示的宣传资料和广告都应该在买卖合同当中订进去的。”
主持人：“我们片子当中提到的阳光、沙滩，海景，等等一些绿地，等等一些非常迷人的一些东西，有的被写进的合同，有的业主也就没有写进合同，对于开发商来说，他们在卖房子的时候，他们愿意不愿意把这些东西写进合同呢？看一下。”
开发商宣传的环境条件，他们会愿意写进购房合同中吗？记者为此进行了暗访。
记者：“像你这里环境挺不错的，有关环境的因素能不能签到合同里去呢？像这个环境条件。”
开发商甲：“环境这东西它弹性太大，没法操作，你要把它签进合同很容易产生纠纷。”
开发商乙：“这个你要写进去，我要跑到公司申请一下，这个合同不是说我们随便添加的。”
开发商丙：“不可以，这里有的才可以写。”
记者的暗访表明，对于环境条件，开发商大多只会向您提供口头承诺，或者采取拖延的方法，尽量不签进合同里去。
主持人：“在实际的签合同过程当中，好像对于环境和公共设施这一块，很多的开发商是不愿意把一些具体的条款签进合同当中的，我问一下张总为什么会有这种现象呢，什么原因呢？”
张总：“应该讲的话，有两种情况，一种情况的话，是作为发展商的话做一些了手脚，第二情况的话，不是所有的发展商都想做手脚，有的话，确实环境比较复杂的一个，签起来不好描述，但是呢像我们在实践的过程当中，有的时候，我们也可以像这样来写，比如说，绿地覆盖率，要达到多少，车位数要达到多少，像把这些有一些可以量化的指标签进去，这样的话也可以作一种约束，如果我达不到的话，那么我当然要承担这个违约责任。”
主持人：“这个绿地好像有明确的规定吧，各地不太一样？”
张总：“北京是30%，绿地，最低限30%。这个绿化要经过园林绿化局来批准这张纸。”
主持人：“童律师在关于环境和公共设施这方面签合同的时候，应该怎么签，有什么建议吗？”
童律师：“我觉得很关键就是，你这个消费者看中哪一点，你很在乎这一点的话，你就应该在合同当中给他明确下来。比方说我们片子当中提到的那个老先生，海景房，对，他买的就是海景房，他就要感受那种楼观沧海日，头枕南海潮的那种味道，如果一旦失去看到大海的这种景观，他可能会茶饭不香，那么这个时候你就应该事先有种预见，你当初就把这个情况，在购房合同当中约定。”
主持人：“怎么约定，这个具体的措词应该怎么写才是准确的？”
童律师：“比如说我觉得很简单的。你就说保证我推开窗户，能够对大海一览无余，这个话也可以写呀。”
主持人：“就我（房）前面长了一棵树。就是前面没有大面积的，或者多少米开外没有遮挡物。我说的这个话可能不是一种法律语言，严谨的法律语言来讲就像你刚才说的，保证我的窗户推开，视线几米宽几米远的范围之内不得有多少高的建筑物，那么这样就比较准确了。而且还要约定违约责任，万一违约的话，他应该怎么赔偿你，是否可以退房等等？”
童律师：“现在很多消费者最头疼的是哪怕他（开发商）违约了也拿他没办法，因为你这个法律上没有给某种特定的情况，给出一个赔偿金来，千差万别的，所有的楼盘都是不一样，你这个地方遮阳了可能赔1万块钱够了，那个地方可能赔10万块钱也不止，既然没有法律给你规定的话，你得事先有个约定，那么大家按照这个约定来，你违反了，就按照这个赔偿。”
主持人：“我想合同的约束作为商品房当中来说是一个很重要的一个方面，但是更重要的就是发展商的自律，真正把房建好，像刚才出现的那些问题，即便写到合同里或者不写到合同里都不应该出现，出现了以后就应该得到相应的制裁。好的，今天我们是就一个社区的这个环境和公共设施的话题进行的讨论，我觉得今天讨论应该说是非常务实的，因为我们提出的建议并不是不具操作性的，而是说不管是作为业主方面利益的代表者律师，还是作为开发商一边代表的张总，大家都能够有一个达成共识的一个过程，这样以后要是真的入住的话，出现纠纷的可能性，就降到最低最低了。”
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