主持人：“现在大家都知道买房子之后呢一定要拿到产权证，那么除了产权证之外呢还有一个相应的土地证，你可别小小看了这小小的两个证件，它可是直接关系到您这个房子的权属以及你的切身利益的两个证明。南昌的涂师傅和武汉的许先生就遇到这个关于产权证和土地证的麻烦……”
家住南昌市福山市52号小区的涂师傅购买了一栋由江西省华干房屋开发公司开发的商品房，然而7年多的时间过去了，涂师傅却仍然没有拿到他早应该拥有的产权证。
涂师傅：“我的房子是93年买的……”
为此7年当中涂师已说不清多少次找到开发商，也不知向多少个相关部门反映过情况，可问题是始终得不到解决。采访中涂师傅还告诉我们，直到现在仍然开发商没有给他开启过购房的正式发票，取而代之的却是几张收款收据。经过涂师傅的指点，记者来到开发商江西省华干房屋开发公司的办公地点，见到的却是房门紧闭，隔壁单位的工作人员告诉我们这家开发商老板因为官司缠身已好久不来上班了。随后记者在南昌市房管局了解到，产权部门也找不到这家开发商的资料档案，产权部门的同志告诉我们，这说明开发商从未来产权部门办理过产权登记，更何况单凭着开发商只给业主开的是收款收据这一条产权部门就不可能为开发商办理产权手续。
在平常生活中人们对于土地证的认识程度和重视程度恐怕远不如对待产权证了，其实不同的房屋在土地性质上也存在着的差异，如果土地性质发生转变就可能给您带来预想不到的麻烦，汉武观众许先生就遇到这样的困惑。
今年上半年许先生因为急需一笔资金周转便拿着自己购买的商品房的全套资料去银行办理抵押贷款，然后银行却无情地拒绝了他的贷款请求，理由是徐先生的土地性质是划拨土地，而根据银行的规定只有出让土地性质的商品房才可以办理抵押贷款。
许先生：“这个时候我们就觉得这个事情我们可能有点说不准了，这个时候我们就开始跟开发商进行交涉。”
在开发商处许先生了解到，自己的商品房的土地性质和所有武汉康居园小区的业主一样确实属于划拨土地，作为划拨土地政府是可以无偿地收回的。
许先生：“那么对于我来讲的话就成了一个很大的损失了，这样与我们当时购买商品房的初衷是由违背的，我们买这个商品房是100％产权，并且我们具有土地使用权，那么我们如果一旦失去这个土地使用权，那么这个房子对于我来讲就非常的不稳定了。”
主持人：“既然购买的是商品房，那么土地性质就应该是出让土地，而许先生的房屋为什么会是划拨土地呢？划拨性质的土地究竟跟出让性质的土地存在着哪些区别呢？”
上海光大律师事务所的律师徐军：“因为出让和划拨在这个土地上面有一个费用没有交，这个就是说的土地出让金按照道理来说这笔费用是应该由开发商来交的，对，开发商来交。”
主持人：“土地部门的同志告诉我们，如果购买商品房的业主拿到的是划拨性质的土地证，未经土地部门批准的情况下不仅不能到银行办理抵押贷款，如果是今后要转让或过户给他人还必须向国家补交一笔土地出让金，那么您以后再有别人来买你房子的时候，你通过交易出让这个手续的时候就要补交这笔费用。看了这段片子之后我相信很多观众呢会觉得有两个名词会非常的陌生，一个叫划拨，一个叫出让。那么其实这是土地的一种使用性质了，那么我想请交一下徐律师，就是说这个划拨和出让你能不能进一步给我们讲一下。”
徐律师：“简单地讲是这样的，就是一个开发商如果在一个城市搞一个房地产建设项目的话，他必须合法取得国有土地使用权，那么这个国有土地使用权的取得方式有两种，一个是出让。一个是划拨。划拨是由专门的一个专门划拨范围，比如说国家机关用地、军事用地、重点的能源、水利设施用地，包括一些公益设施用地。除了这以外必须搞建筑项目，必须自己出让方式取得，而且要缴纳出让金。案例中的这块划拨搞商品房项目的话显然是违法的，在这个划拨的土地上做商品房是违法的。”
主持人：“我现在是不太明白这个土地证和商品房的产权证之间它到底是一个什么关系呢？”
徐律师：“国家规定房屋权属必须是登记的制度，就是说你只有取得房屋权属证书才是你占有这个房屋的唯一合法凭证，那么这个权属证书的组成是由两部分的组成的，一个是地上建筑，房屋部门，一个是相应的土地使用权的一个份额。一个是对于屋的所属权的一个界定，一个是对于屋子所占的这块土地的使用权的一个界定，是这样一个关系，它有一个依附关系在里面。”
主持人：“通常我们在作这个平常的日常节目的时候也涉及到产权证办不下来这样的一些案例，那我想曹总你能不能跟我说一下就是说为什么产权证办不下来，有些什么原因造成的这样结果？”
重庆龙湖制业发展有限公司的副总经理曹小林女士：“那么一般通常开发商办不下来产权证最重要的原因就是说就是他把这个再建的工程拿去抵押，他抵押以后呢这个房屋竣工它需要交房以后呢它就没有办法有足够的资金去置换出来，然后这个房子就没有办法通过竣工验收，然后去给客户办产权证，我觉得这是一个方面。第二个方面呢就是有可能它在施工建设方面可能有一些部分就没有办法通过最后的一个竣工验收，它可能会导致这个产权证办理的困难，或者是推迟，甚至可能彻底这个事情就办不下来了。原因是多方面的，我讲我个人理解有三方面，一个就是开发的违法用地，就是我们刚才讲的划拨地搞商品房建设而且没有批文，没有补交出让金，这肯定是违法的。还有就是出让这一块，出让合同签署以后他拿的是出让土地所用权，但是它没有按照出让合同的规定缴纳出让土地金。最后一个就是违法销售的问题，那这里面主要的指违法预售，那么我国商品房市场实行一个预售登记许可的一个制度，你开发商预售商品房必须办理许可证书，没有取得预售许可证之前的一种变相的预售或者销售都违法的，这是政府对开发商的一种规范。”
主持人：“那我现在想请教两位，现在涂师傅和许先生都遇到了麻烦，像他们俩现在遇到的这个麻烦还有没有转机，有没有解决的可能性？”
徐律师：“许先生这种情况我觉得他因为问题出在买房的时候他并不知道土地究竟是划拨还是出让，那这个时候他可以向主管部门去申请或者是要求开发商补足出让金，那这样子他所获得的土地使用权证应该是合法的，对于他获得的土地使用权性质上可能就有转变了。”
主持人：“那您觉得像涂师傅这个事情……”
徐律师：“我觉得这个事情很棘手，因为开发商找不到了，我觉得从老百姓这个角度而言涂师傅购房的开发商是一个典型的奸商，那没有任何的一个开发建设手续包括你房地部门都没有备案这个楼怎么盖起来的，而且开的仅仅是收据，人也找不到了，这样的案例是极端的例子，只有通过诉讼来解决。”
主持人：“可能告谁去？”
徐律师：“告谁应该有法院通过诉讼，比如这家公司的成立，工商登记部门它设立这家公司的主管部门，即使你这家公司没有，我可以找你主管部门或者股东。”
主持人：“如果你这个产权证你办不了或者老也办不下来，按照合同约定的话已经过了这个期限或者怎么样的，那么我们可不可以自己去办？有过这样的先例吗？比如说产权证是由业主自己去办的。”
徐律师：“刚才我们在讨论的时候也说到你自己去办它应该也有一个前提，那就是你必须要有开发商的房屋的产权的总证，这就是大产权证的概念，就是说你必须有这一套手续要齐备，也就是说如果开发商已经取得了大产权证，在这个前提之下业主他可以自己去办理这个小产权证，但是在实际的市场上我们还是看到这个产权证办起来是有快有慢的，差别还是很大的，我们一起来看一下这个具体情况。”
我国的商品房市场实行的是房屋所有权预先登记制度，也就是说开发商在给购房者办理产权证之前首先要凭借必要具备的多相手续和材料到房管部门办理房屋所有权预先登记，在被核实手续齐全后便可获得一个相应的合法证明，俗称大产权证，在这个基础上只要购房者及时地提供自己的相关资料和证明，房屋管理部门一般会在30天之内根据每套房屋面积的大小将大产权证分割成若干个房屋所有权证，分发给各名购买者，这个房屋所有权证就是人们通常所说的小产权证。因此只要开发商的开发行为合法，手续齐全，加上及时的申请办理房屋的产权证，也并非人们想像的那么难。
今年上半年北京就有一家开发商投入自身规范的操作行为，达到了在房屋交付当天同时向业主发放产权证的目的，既获得了良好的口碑也满足了业主的需要，可谓皆大欢喜。
主持人：“通过这个片子呢我觉得其实只要开发商他的资质是完备的，而且整个工作状态也非常对的话，事实上办产权证也不是一件多么难的事情，不一定向老牛拉货车一样好久都办不下来，可以很快交到业主的手上。那么现在我想请徐律师，给咱们电视机前的这些消费者提一些建议，就是说如果我们要买的房的时候关于产权证这一块在合同中应该如何预定？”
徐律师：“比如说签一个附加的一个协议，就我个人而言呢我觉得购房人应该注意以下三点，第一点就是要在合同中约定开发商在预售合同签订以后在几天内进行预售合同登记备案，那我们应该怎么操作呢？对于购房人而言最简单的办法就是在这个和开发商签订预售合同以后拿到合同正本，看这个合同上有没有一个登记备案章，如果有这个章那么证明这个合同已经在房管部门登记，已经办理了你的优先购买权。30天之后到当地的房管部门去查一查看它有没有作登记备案，如果不登记备案那么承担什么样的违约责任或退房或者什么，这个目的就是为了防止一房二卖的情况。那么这个违约责任通常来说比较可行的是什么呢？你可以自己选择，比如说你不备案出来我就不买了，退房或者你给我违约金，多少天内再办，承担这个责任，这是第一个。第二个就是说相对目前全国各地的房地产市场商品房的交付一般都是实物交付，就是你这个房屋竣工要求合格那么就可以交付，我们在补充协议上预定权利交付的概念，开发商什么时候能够办出大产证，除了预期交房、实物交房责任之外，对于预期办理大产证的违约责任也明确约定。第三个就是说明确约定开发商为购房人办理小产证的期限以及办理不出来的违约责任。”
主持人：“曹总，你作为开发商一方来看的话这三点你能够接受得了吗？”
曹总：“我觉得只要没有其他的特殊的情况，比如说政府的一些机构的调整或者是其他的一些，就是说可能作为企业它不能去左右的一些情况的话，那我想其实他刚才说到的三个方面作为消费者来讲，应该说这几方面的权利都应该得到保障。就土地证而言购房者他可以要求开发商在合同里去约定就是这个土地的使用性质，然后而且相关的就是文件批号把它注明，然后这样就可以最大限度保障购房者的土地使用权证的一个权益，这个在合同的示范文本上也可以找得到，就是第一条非常醒目，就是项目建设依据，那么这些空的地方都是应该给它填满的。”
主持人：“今天我们在一起讨论了一个我感觉是一个非常专业很技术层面的话题，是关于土地的土地证，还有的一个就是房子产权证的问题。虽然显得有些枯燥，但是我想如果您要买房要买到称心如意不受骗上当的房子的话对这两个概念还是应当搞清楚的。”
|
